2023-cü ildə banklar öz hesablarına 461.4 milyon manat ipoteka krediti veriblər. 2022-də isə bu rəqəm 422.5 milyon olub. Yəni, bir ildə 9,2 faiz artım var. Əslində, bu kreditlərə tələb var, bankların da prosesə maraqlı olması müsbət haldır. Ancaq ABŞ təcrübəsində 2008-ci ildə bir “ipoteka böhranı” da yaşandı. Ölkəmizdə bankların daxili ipoteka kreditlərini artırması gələcəkdə onlar üçün problem yarada bilərmi?

750 min manata qədər ipoteka krediti

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlı deyir ki, bankların daxili ipoteka kreditlərini artırmasının bazara təsiri ciddidir: “Bankların daxili ipoteka kreditlərini artırması bütövlükdə daşınmaz əmlak – xüsusilə mənzil bazarını müəyyən qədər fəallaşdırıb. Əvvəllər ümumi mənzil alqı-satqısında dövlət ipotekasının payı təqribən 6-7 faiz civarında idi. Bankların bu prosesə qoşulmasından sonra ipoteka kreditləşməsinin ümumi mənzil alqı-satqısında payı 15 faizə çatdı. Kifayət qədər ciddi rəqəmdir”.

R.Osmanlı bildirdi ki, məbləğ limitinin daha yüksək olması özəl ipotekanı daha cəlbedici edir: “Dövlət ipotekasının faiz və müddətlə bağlı şərtləri nisbətən daha əlçatandır, özəl ipotekada isə məbləğlə bağlı təkliflər daha cəlbedicidir. Bu səbəbdən özəl ipotekaya maraq göstərənlər də var. Dövlətin güzəştli ipotekasında maksimum faiz 4, adi ipotekasında isə 8-dir. Bankların daxili ipotekalarında isə bu rəqəm 6 faizdən 12-13 faizə qədər dəyişir. Bundan başqa, adi ipotekada dövlətin ayırdığı maksimum rəqəm 150 min manatdır (güzəştli ipotekada isə bu məbləğ 100 min manat olaraq təsbit edilib). Özəl banklarda ipoteka üçün ayrılan məbləğlər 150-500 min, bəzi hallarda isə 750 min manat məbləğinə qədər də ipoteka kreditlərin verilməsi hallarına rast gəlinir. Vətəndaş rəqəmin böyüdüyünü əsas götürərək qismən yuxarı faizlə bankların daxili ipoteka kreditlərinə daha çox maraq göstərir”.

İşsizlik varsa, gəlirlər azalırsa…

Bank məsələləri üzrə ekspert Cəfər İbrahimlinin sözlərinə görə, bu tipli kreditlərin ödənişində o halda problem yaranır ki, iqtisadiyyatda mənfi tendensiyalar yaşansın: “İpoteka kreditləşməsi ilə bağlı dünyada ən ciddi problem elə 2008-ci ildə qeydə alınıb. İqtisadiyyatlarda ciddi şəkildə resessiya olur. İşsizlik və əhalinin gəlirlərinin azalması fonunda ipoteka ödənişlərində problemlər yaranır. Bu da bankların aktivlərinin, kredit portfelinin pisləşməsinə gətirib çıxarır”.

C.İbrahimli bildirdi ki, banklar aktivlərinin yalnız bir hissəsini ipoteka kreditləşməsinə yönəldirlər. Ona görə bu istiqamətdə problem yaranması onların iflasına gətirəcək fakt deyil: “İpoteka krediti dünyada cəlbedici maliyyə alətidir. İnkişaf etmiş ölkələrdə belə ipoteka kreditləri ümumdaxili məhsulun təxmini 10 faizi həcmindədir. Azərbaycanda son dönəmdə belə tendensiya başlayıb. Buna tələb də var. Banklar risklərini ölçürlər. Yaxın gələcəkdə ipoteka kreditləri ilə bağlı ciddi problemlər olacağını təxmin etmirlər”.

“Bank ziyana getmir”

İqtisadçı Murad Calalov bildirdi ki, daxili ipoteka kreditləri banklar üçün gəlir mənbələrindən biridir: “Burada həm ilkin ödəniş, həm də faiz gəlirləri yüksəkdir. Müştəri ipoteka kreditini ödəməyəndə belə, bank xüsusi ziyana düşmür. Müştəri ya evi satıb bankın pulunu ödəyir, ya da əmlak bankın hesabına keçir”.

M.Calalov qeyd etdi ki, ipoteka kreditləşməsinin indiki kimi çox olması hallarında ödənişlərdə problem yaranması ehtimalları da artır: “10 il öncə belə bir dönəm olmuşdu. Az qala şəxsiyyət vəsiqəsi ilə belə, evləri ipotekaya götürürdülər. Elə vəziyyət yarandı ki, insanların çoxu kreditini ödəyə bilmədi. Sonra qaydalar sərtləşdirildi. İndi də təqribən elə hal yarana bilər. İlkin və aylıq ödəniş azdır. Hər növ gəlir əldə edə bilən insanın marağını cəlb edir. Adam gəlirinə baxır, görür ki, evi götürməyə imkan verir. Evi alandan bir müddət sonra xərclər artır, inflyasiya böyüyür, ödəyə bilmir. Bu risklər də var”.

“Bankların risk profili nəzarətdə saxlanılır”

Azərbaycan Mərkəzi Bankından bildirildi ki, qurum “Banklar haqqında” qanuna müvafiq olaraq bankların və xarici bankların yerli filiallarının maliyyə sabitliyini təmin etmək məqsədilə prudensial normativlər və tələblər müəyyən edir.. Mərkəzi Bankın “Kredit riskləri, o cümlədən iri kredit riskləri ilə bağlı prudensial normativ və tələblərə dair Qayda”sında daşınmaz əmlak kreditləri (fiziki şəxslərə şəxsi istehlak məqsədi ilə daşınmaz əmlakın əldə edilməsi və ya tikintisi üçün verilən kredit) üzrə məcburi tələblər müəyyən edilib. Bu tələblər kreditin təminata olan nisbətinin (KTN əmsalı) maksimum həddinə və kreditləşmənin valyutasına dair tələblərdir.

KTN əmsalı kreditin ümumi məbləğinin (kredit müqaviləsi üzrə əsas borc və hesablanacaq faizlər) kredit üzrə təminatın bazar dəyərinə nisbətini ifadə edir və qaydaya əsasən, bankın bir borcalanının daşınmaz əmlak krediti üzrə kredit riskinin maksimum miqdarı (KTN əmsalı) mülkiyyətində yaşayış sahəsi olmayan fiziki şəxsə yaşayış sahəsinin alışı üçün verildikdə və həmin yaşayış sahəsinin ipotekası ilə təmin edildikdə 85%-dən, digər hallarda 70%-dən çox ola bilməz. Həmçinin, qaydaya əsasən, daşınmaz əmlak krediti yalnız milli valyutada verilir.
Qeyd edildi ki, Mərkəzi Bank tərəfindən bankların risk profili mütəmadi nəzarətdə saxlanılır və risklərin səviyyəsindən asılı olaraq prudensial tənzimləmə çərçivəsinə dəyişikliklər edilir.