Ötən əsrin 90-cı illərinin əvvəllərindən başlayaraq Qərbi Azərbaycandan, Qarabağ və ətraf yaşayış sahələrindən erməni faşizminin didərgin saldığı soydaşlarımız ölkəmizin bütün bölgələrində, eləcə də Bakı və Sumqayıtda məskunlaşdılar. Həmin vaxtdan etibarən müəyyən ailələr adları çəkilən şəhərlərdəki sənaye müəssisələrinin balansında olan torpaqlarda, həmçinin neft-mədən ərazilərində özlərinə yurd-yuva salmağa, yenidən ev-eşik sahibi olmağa başladılar.

Müstəqilliyin ilk illərində respublikada yaşanan xaos, özbaşınalıq, ağır sosial şərait digər rayonlardan da paytaxta insan axınını sürətləndirdi. Beləliklə, həm düşmən işğalından baş götürüb canlarını xilas edənlər, həm də yaranmış vəziyyətdə dolanışıq üçün münasib şəraiti iri şəhərlərdə yaşamaqda görənlər tərəfindən xüsusi mühafizə sahələrində–neft buruqlarının, dəmir və magistral avtomobil yollarının yaxınlığında, su və qaz kəmərləri keçən ərazilərdə, eləcə də yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin altında tikilən evlərin sayı həndəsi silsilə ilə artdı.

Etiraf edək ki, həmin vaxt bu qanunsuz tikililərə əvvəlcə rayon icra hakimiyyətləri, sonra da bələdiyyələr tərəfindən “xeyir-dua” verilirdi. Amma vəziyyət belə davam edə bilməzdi. Ona görə də sənaye müəssisələrinin, SOCAR və neftçıxarma sahəsi üzrə yaradılmış əməliyyat şirkətlərinin rəhbərlikləri bu cür “tikinti bumu”nun qarşısını almaq üçün məhkəmələrə müraciət etdi. Düzdür, həmin qeyri-qanuni evlərin az bir qismi ləğv edilsə də, əksər hissəsi qeyri-qanuni tikili kimi saxlanıldı…

Beləliklə, paytaxt Bakıda, ətraf rayonlarda, eləcə də respublikamızın regionlarında illərdir ki, tikilən yüz minlərlə ev yuxarıda qeyd etdiyimiz səbəblər üzündən indiyədək rəsmiləşdirilməyib. Təbii ki, belə bir vəziyyətdə həmin evlər qanunsuz tikili adlandırılaraq dövlət qeydiyyatına alınmayıb, deməli, əmlak vergisinə cəlb edilməyib. Bununla da, dövlət büdcəsi böyük həcmdə vəsaitdən məhrum olub.

Bu cür ciddi narahatlıq doğuran məsələnin uzun bir müddət mövcudluğu heç də problemin həllinə laqeyd yanaşılması, dövlət nəzarətindən kənar saxlanılması demək deyil. Bu fikrin təsdiqi olaraq Prezident

İlham Əliyevin hələ 2011-ci ildə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətində keçirilən müşavirədə rəsmi icazə olmadan tikilən evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı müvafiq strukturlara tapşırıq verdiyini, o vaxtdan indiyədək isə həmin istiqamətdə müəyyən tədbirlərin gerçəkləşdirildiyini xatırlatmaq yerinə düşər.

Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin departament rəhbəri Lalə Əkbərova məsələ ilə bağlı deyir:

–Görülən işlərin ifadəsi olan bəzi faktlara diqqət yetirməzdən əvvəl bildirim ki, sovet dövründə və müstəqilliyin ilk illərində müxtəlif dövlət orqanları tərəfindən tikilən evlərlə əlaqədar vətəndaşlara müvafiq sənədlər verib. Ancaq fərdi yaşayış evlərinin inşası və həyətyanı sahələrin ayrılması üçün nəzərdə tutulan bu sənədlərin heç bir hüquqi əsası olmayıb. Buna görə də o evlərin sənədləşdirilmə prosesi illərlə uzanıb. Lakin ölkə Prezidentinin problemə müdaxiləsi, eyni zamanda, imzaladığı 13 yanvar 2015-ci il tarixli fərmana əsasən, 2015-2021-ci illər ərzində 100 mindən çox ev sənədləşdirilib, keçən il isə 49 min 371 fərdi yaşayış evi, 94 min 510 mənzil üzərində mülkiyyət hüquqları dövlət qeydiyyatına alınıb.

Yeri gəlmişkən, bu göstəricilər problemin tamamilə həll edilməsi demək deyil. Çünki paytaxtda və bölgələrdə fərdi şəxslər və tikinti şirkətləri tərəfindən inşa olunan evlərin böyük bir qisminə hələ də rəsmi sənəd–“Çıxarış” verilməyib. Belə olan təqdirdə vətəndaşlar, necə deyərlər, inşa etdikləri və aldıqları evlərdə sənədsiz, qeyri-qanuni şəkildə yaşamağa məcburdurlar.

Çıxarış almaq üçün vətəndaşların təqdim etdiyi bütün sənədlər qanuni olmalıdır. Lakin bəzən vətəndaşlar tərəfindən ya qanunda nəzərdə tutulmayan, ya da forma və məzmuna uyğun gəlməyən sənədlər təqdim edilir. Ona görə də belə müraciətlərə baxılmır.

Qurum rəsmisi, həmçinin bildirir ki, bələdiyyələr tərəfindən vətəndaşlara qanunamüvafiq qaydada hazırlanan sənədlər təqdim olunduqda müraciət edən şəxslərin mülkiyyət üzərində hüquqları təmin edilir.

Ekspertlər tərəfindən hazırda paytaxt ərazisində sənədsiz evlərin sayının 450-600 min arasında olduğu bildirilir. Vətəndaşların belə mənzillərə “Çıxarış” ala bilməmələrinin əsas səbəbi isə ərazi ilə bağlı yaranan problemlərlə əlaqələndirilir. Çünki həyət evləri çox zaman kənd təsərrüfatı, yaxud sənaye əhəmiyyətli, habelə digər kateqoriyalı sahələrdə tikilir. Həmçinin bələdiyyələr tərəfindən bir çox hallarda müxtəlif dövlət mülkiyyətindəki torpaq sahələri vətəndaşlara qeyri-qanuni satılır.

Düzdür, dövlət başçısının müvafiq tapşırığına əsasən, evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı müəyyən addımlar atılıb. Lakin problemi qısa zamanda tam həll etmək mümkün olmayıb. Çünki saysız-hesabsız yaşayış sahələri xüsusi mühafizə xətlərində–neft müqaviləsi zonalarında, magistral su və qaz kəmərləri keçən ərazilərdə, elektrik xətləri altında yerləşən nöqtələrdə salınıb. Belə yerlər son dərəcə təhlükəli sayıldığından bu sahələrdəki evlərin mülkiyyətinin tanınması, “Çıxarış”la təmin olunması gerçəkləşdirilməyib.

Ekspertlər bildirirlər ki, hazırda təkcə Bakı şəhəri və Abşeronda təxminən 600 minə yaxın, regionlarda isə 200 min mənzilin sənədləşdirilməsinə ehtiyac var. Onu da deyək ki, bu rəqəmlər kommunal xidmətlərlə müəyyənləşdirilir. Belə ki, məsələn, ölkədə elektrik enerjisi verilən mənzillərin sayının 3 milyona yaxın olduğu bildirilir. Bu, respublikada qanuni sənədlər əsasında tikilməsinə baxmayaraq, mülkiyyət sənədi verilməyən mənzilləri, habelə qanunsuz tikililəri əhatə edir.

Bu məqamda xatırladaq ki, müstəqillik illərində paytaxt və ətraf rayonlarda sənədləşmə aparılmadan tikilən fərdi evlərlə yanaşı, sovet dövründə inşa edilən evlərin bir qisminin də rəsmi qeydiyyata alınmadığı bildirilirdi. Təxminən bir il əvvəl rəsmi məlumata görə, həmin evlərin sənədləşdirilməsinə dair yeni qanunvericilik aktı hazırlanacağı vurğulanır, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin isə qeydiyyatsız evlərin siyahıya salınması haqda təkliflərini ölkə Prezidentinə təqdim edəcəyi söylənilirdi.

Bütün bunların nəticələri barədə isə indiyədək heç bir rəsmi məlumat açıqlanmayıb. Deməli, qeyri-qanuni sayılan evlərin rəsmi qeydiyyata alınması problemi hələ də tam həllini tapmayıb.

Beləliklə, paytaxtda və bölgələrdə əsasən fərdi evlərin dövlət mülkiyyətinə alınması ilə bağlı müəyyən qərarların qəbul olunmasına, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinə dəyişiklik edilməsinə baxmayaraq, problem aradan qaldırılmayıb. Bununla belə, qanunsuz tikililərin sayı da artmaqda davam edib.

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil OSMANLI:

Uzun illərdir ki, ölkədə sənədsiz evlərlə bağlı müzakirələr getsə də, təəssüf ki, ortada əhəmiyyətli bir qərar yoxdur. 2019-cu ildə bununla bağlı qəbul olunmuş konsepsiyanı nəzərə almasaq, bu istiqamətdə qəbul olunmuş qərarlar problemi köklü həll edə biləcək səviyyədə olmayıb. Bu azmış kimi, sənədsiz evlərin sayı da ilbəil artan dinamika ilə davam edib. Ölkə Prezidenti cənab İlham Əliyev tərəfindən müxtəlif vaxtlarda “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında Qanun”un 8-ci maddəsinə bir neçə dəfə çox vacib dəyişikliklərin təsdiqini izləmişik. Amma nəzərə almalıyıq ki, sənədsiz evlərin problemi o qədər dərin, o qədər ciddidir ki, bunu ayrı-ayrı normativ-hüquqi aktlarda cüzi dəyişikliklər etməklə həll etmək mümkün deyil. Çünki kənd təsərrüfatı, rabitə, nəqliyyat, sənaye və digər təyinatlı torpaqlarda inşa olunan tikililərin sayı həddindən artıq çoxdur. Eyni zamanda, ümumiyyətlə, ötən illərdə heç bir müvafiq torpaqayırma sənədləri olmayan ərazilərdə də tikinti işləri aparılıb. Bəzi hallarda həmin torpaq sahələrinin bələdiyyə və ya dövlətin mülkiyyətində olması ilə bağlı əsaslandırılmış hüquqtəsdiqedici, hüquq-müəyyənedici sənədlər mövcud deyil.

Bax, bütün bunlara görə də həmin torpaqların təyinatının dəyişdirilməsi və ondan sonrakı mərhələdə digər istiqamətlər üzrə hüquqi prosedurların həyata keçirilməsi ilə bağlı addımlar kifayət qədər böyük zaman və resurs tələb edən məsələdir. Söhbət maddi resurslardan gedir ki, bu da ölkə üzrə, az qala, bir milyona yaxın sənədsiz evdə məskunlaşmış insanların praktiki olaraq imkanları xaricindədir.

İlkin hüquqmüəyyənedici sənədlərin olmaması isə bu sahədə sənədləşməni çox ciddi problemə çevirir. Bu baxımdan hesab edirəm ki, 2019-cu ildə qəbul olunmuş konsepsiyanın icrası ilə bağlı addımların davam etdirilməsinin sürətləndirilməsinə böyük ehtiyac var idi. Amma o zaman Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ləğv olunaraq İqtisadiyyat Nazirliyinə birləşdirildi. Bundan sonra isə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətindən həmin konsepsiyanın icrası istiqamətində ciddi bir təşəbbüs olmadı və proses dayandırıldı. Baxmayaraq ki, həmin proses çərçivəsində Bakı şəhərində 160 mindən, regionlarda isə 70 mindən artıq fərdi yaşayış evi inventarlaşdırılmışdı. Bu inventarlaşdırmadan sonrakı mərhələdə isə həmin evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı müvafiq qərar qəbul edilməli idi.

Yeri gəlmişkən, bir qədər əvvəl çoxmənzilli binalarda da eyni problem mövcud idi. Nəhayət, 2019-cu ildə problem birbaşa ölkə Prezidentitərəfindən gündəmə gətirildi. Belə ki, dövlət başçısının həmin il fevralın 19-da imzaladığı “Bəzi çoxmənzilli binaların istismarına icazə verilməsinin sadələşdirilməsi haqqında” fərmanı ilə bu sahədə olan problemlər, öz həllini, demək olar ki tapdı. Amma hesab edirəm ki, bütün bu problemlərin həlli birbaşa ölkə rəhbərinin iradəsinə söykənməməlidir. Yəni hər bir müvafiq icra hakimiyyəti orqanı üzərinə düşən vəzifəni vaxtında və məsuliyyətlə icra etməli, problemin bu şəkildə dərinləşməsinə imkan verməməlidir. Çünki məsələ sonradan hüquqi baxımdan dalana dirəndikdən sonra bu sahədə bütün ümid və gözləntilər ölkənin birinci şəxsinə yönəlir. Zənnimcə, əslində bu, belə olmamalıdır.

Düşünürəm ki, həmin evlərin sənədləşdirilməsi məsələsində vətəndaşlardan çox, dövlət maraqlı olmalıdır. Çünki bu problem bir tərəfdən, ölkədə mənzil fondunun idarə olunması, eyni zamanda, mənzil fondunun göstəricilərinə dair hesabatların hazırlanması və təqdim olunmasında ciddi çətinliklər yaradır. Digər tərəfdən, hüquqi və iqtisadi baxımdan ölkəyə böyük ölçüdə ziyan dəyir. Bu baxımdan sənədsiz evlərlə bağlı problemin həlli hökumətə lazımdır.

Eyni zamanda, sənədsiz mənzillərin yaratdığı hüquqi problemlər də olduqca çoxdur. İlk növbədə, bu tip evlərin yerləşdiyi ərazidə yerli bələdiyyə tərəfindən vergilərin yığılmasında ciddi problemlər var. Bununla da, qanunsuz tikililərin qeydiyyata alınmamasına görə il ərzində milyonlarla manat vəsait büdcədən yayındırılır. Bu da bələdiyyələrin inkişafına çox ciddi zərbə vurur. İkinci məsələ insanların qeydiyyat hüquqları ilə bağlıdır. Yəni sənədsiz mənzillərin sakinləri faktiki olaraq yaşadıqları ərazi üzrə pasport qeydiyyatına düşə bilmirlər. Bu da vətəndaşların digər istiqamətlər üzrə hüquqlarının məhdudlaşmasına gətirib çıxarır. Məsələn, onlar özlərinin və ya övladlarının təhsil hüquqları ilə bağlı çətinliklərlə üzləşirlər. Bu sıraya vətəndaşların səhiyyə ilə bağlı hüquqlarını da əlavə etmək olar. Məsələn, insanların icbari tibbi sığorta hüququndan istifadə edilməsi, sağlamlıq haqqında arayışların, xəstəlik səbəbindən bülletenlərin əldə olunması və digər məsələlərdə qarşılaşdığı problemləri buna misal çəkmək olar. Eyni zamanda, problem mövcud fərdi yaşayış evlərinin icbari sığortasında da çətinliklər yaradır. Sənədsiz evlərdə yaşamaq vətəndaşların seçki hüquqlarının da müəyyən dərəcədə məhdudlaşmasına gətirib çıxarır. Bütün hallarda həmin sahələrin ünvan reyestrindən keçirilməsi son dərəcə vacibdir. Hesab edirəm ki, sənədləşmə bu problemlərin həllində olduqca ciddi bir addım olacaq.

Bu sahədə iqtisadi problemlər isə daha dərindir. Loru dildə desək, bu, dövlətin cibindən gedən məsələdir. Təsəvvür edin, il ərzində Bakı və Abşeron ərazisində sayı yüz minlərlə ölçülən bu cür fərdi yaşayış evlərinin, daşınmaz əmlakın qanunvericiliklə təqdim edilməsində, yəni satılmasında, bağışlanmasında və ya başqa şəxsə ötürülməsində neqativ hallara yol verilir. Qeyri-leqal hallar nəticəsində dövlət büdcəsindən külli miqdarda vəsait yayındırılır. Belə ki, həmin əmlakın ötürülməsi zamanı tutulmalı olan vergi faktiki olaraq tutulmur. Eyni zamanda, burada müəyyən əməliyyat xərcləri, məsələn notariat kontorlarında əmlakın ilkin və təkrar qeydiyyatına görə tutulmalı olan rüsumlar və xidmət haqları, əmlakın texniki inventarlaşmasına görə tutulmalı olan rüsumlar var. Yeri gəlmişkən, sonuncu məsələ bugünlərdə daşınmaz əmlakın texniki inventarlaşdırılması zamanı bir xidmət növü olaraq pullu xidmətə çevrildi. İndi artıq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin rəsmi saytında və digər informasiya resurslarında bu haqda məlumatlar var. Hesab edirəm ki, vergi, əməliyyat xərcləri, daşınmaz əmlakın təkrar qeydiyyatına görə rüsum və xidmət haqları, eləcə də bələdiyyələrdən yayındırılan vəsaitlər kifayət qədər böyük məbləğlərdir. Bizim hesablamalarımıza görə, qeydiyyat problemi həll olunarsa, sənədsiz evlərin üzərində aparılan əməliyyatlar nəticəsində il ərzində büdcəyə bu və ya digər şəkildə təqribən 100 milyon manatadək vəsait daxil ola bilər.

Nəhayət, ilkin qeydiyyat sahəsində illərdən yığılıb qalmış problemlərin həlli mənzil fondunun göstəricilərini müəyyən etməyə və ilkin qeydiyyat nəticəsində büdcəyə daxilolmaları artırmağa imkan yaradacaq. Eyni zamanda, bələdiyyələrin bu sahədə üzləşdikləri problemləri də aradan qaldırmaq mümkün olacaq. Ən əsası, gələcəkdə sənədsiz evlərin tikintisinin qarşısı birdəfəlik alınacaq. Yəni Bakı, Abşeron və regionlarda sənədsiz evlər məsələsi birdəfəlik gündəlikdən çıxacaq. Düşünürəm ki, müvafiq icra hakimiyyəti orqanları, xüsusən də Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti bu istiqamətdə konkret addımlar atmalıdır.